Welchen Marktwert hat mein Haus?
Den Hauswert ermitteln/schätzen
Wer seine Immobilie verkaufen will, oder einfach Einzelheiten über den Wert kennen möchte, kann den Hauswert anhand des Verkehrswertes ermitteln lassen. Experten bieten für diesen Fall eine „Inspektion“ an, die Aufschluss über den Wert der einzelnen Komponenten gibt und den Verkehrswert darlegt.
Fairer Marktwert durch neutral ermittelten Verkehrswert
Hauswert-Faktor: Lage
Definition laut Baugesetzbuch § 194: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Fachleute, die sich auf das Ermitteln von Immobilienwerten verlegt haben, prüfen unter anderem, ob es Mängel an den einzelnen Gebäudebestandteilen gibt. Dazu gehören das Dach, Fassaden, alle vorhandenen Leitungen, Kanalanschlüsse, Heizungsanlagen, sanitäre Einrichtungen. Parallel dazu wird geprüft, ob energetische Schwachstellen vorhanden sind und wie hoch der Energiebedarf ist. Die individuelle Wertexpertise, die den Grundstücks- und Gebäudewert ausdrückt anhand des Verkehrswertes, wird nach speziellen Verfahren ermittelt. Dabei gelten auch gesetzliche Grundlagen, wenn es um das Sachwertverfahren zur Wertermittlung einer Immobilie geht. Die Wertermittlungsverordnung legt fest, dass sich der Sachwert aus dem Gebäudewert, dem Bodenwert wie auch dem Wert aller zur Immobilie gehörenden Außenanlagen zusammen setzt.
Der Bodenwert orientiert sich unter anderem an der individuellen Lage der Immobilie und wird im Vergleichswertverfahren ermittelt. Der Gebäudewert setzt sich aus den ursprünglichen Herstellungskosten zusammen, wobei eine Wertminderung durch das Alter der Immobilie einbezogen wird. Der individuelle Wert der Außenanlagen wird auf der Basis des Zeitwertes festgelegt. Bei der Beurteilung des Gebäudes müssen jedoch alle Abweichungen von einem normalen Bauzustand berücksichtigt werden.
Die durchschnittlichen Herstellungskosten ermittelt man über die aktuellsten Normalherstellungskosten (NHK) von 2005. Die dort ermittelten Werte muss man jeweils mit dem Multiplikator des Herstellungsjahres multiplizieren, um die Durchschnittskosten zu erhalten. Es soll allerdings beachtet werden, dass z.B. die Löhne etc. je nach Region unterschiedlich ausfallen können. Darum lohnt es sich bei einem Neubau überregional nach Baufirmen und Bauunternehmen zu suchen und die Preise zu vergleichen.
Sachverständige geben neutral Aufschluss über den Verkehrswert
Die Bewertung und Festsetzung des Verkehrswertes einer Immobilie oder eines unbebauten Grundstücks wird objektiv von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen durchgeführt. Adressen sind unter anderem über die regional zuständigen Industrie. Und Handelskammern zu erfahren. Meist sind Gutachter auch Ingenieure oder Architekten und weisen eine besondere Qualifikation aus, versteckte Mängel an einem Gebäude zu erkennen. Das Honorar richtet sich nach der Gebührenordnung, die Bewertungskosten am individuellen Aufwand und der Gebäudegröße festlegt.
Beleihungswert geringer:
Der Beleihungswert eines Hauses / Immobilie ist der Wert, von dem aufgrund der aus dem langfristigen Marktgeschehen abgeleiteten Erkenntnisse zum Bewertungszeitpunkt auf der Basis der dauerhaften, zukunftssicheren Merkmale mit hoher Sicherheit erwartet werden kann, dass er über einen langen, in die Zukunft gerichteten Zeitraum im normalen Geschäftsverkehr realisiert wird. [Quelle:http://www.hypverband.de]
Die Banken legen mit Hilfe eines Beleihungswertes die Höhe eines zu gewährenden Kredits fest, der z.B. wiederrum zur Baufinanzierung genutzt werden kann. Im Vordergrund steht dabei die Sicherheit des Kredits. Deshalb entspricht der Beleihungswert dem Preis, der mit hoher Sicherheit über den Beleihungszeitraum erzielt werden kann. Aus diesem Grund darf der Wert den Verkaufswert (Marktwert) der Immobilie nicht übersteigen, da Überbewertungen vermieden werden sollen.
